İçindekiler
- 1- Kiraya Veren Tarafından Açılan İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
- Kiraya Veren Açısından Taşınmazı Kullanma İhtiyacının Varlığı
- İhtiyacın Gerçek, İçten ve Zorunlu Olması
- İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında, Dava Açma Süreleri
- 2- Sonradan Edinen/ Yeni Malik Tarafından Açılan İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası
- Konut ve İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Açılacak Davaların Kötüye Kullanılmasının Yasayla Önlenmesi
- İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Yargıtay Kararları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu m.150 ve devamında düzenlenmiştir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiracı üzerine düşen borçları eksiksiz olarak yerine getirse dahi, aşağıda açıklayacağımız şartların varlığında açılabilir. Kanunda, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kiraya veren veya sonradan edinen/yeni malik tarafından açılabileceği düzenlenmiştir. Dava şartları ve dava açma süreleri gibi konular kiraya veren ve yeni malik taraf sıfatına göre değişiklik göstermektedir. Makalemizin devamında kiraya veren ve yeni malik açısından ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi konusu ele alınacaktır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası konusunda hukuki destek almak için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
1- Kiraya Veren Tarafından Açılan İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Kiracı, kira sözleşmesinin koşullarına uysa dahi, kiraya veren, kiralananı; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebilir. Kiraya veren, tahliye davasını kira sözleşmesi süresinin sonunda açabilmektedir. Ancak bu davayı açarak kiracıyı çıkarabilmesi için, kiraya verenin konut gereksiniminin gerçek ve içten olması gerekir. Konut ihtiyacının gerçek ve içten olması somut olaya göre hakim tarafından değerlendirilmelidir.
Kiraya verenin gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilmesi ve bu dava sonucunda tahliyeye karar verilebilmesinin şartları şu şekildedir;
- Kira sözleşmesine konu olan taşınmazı kullanma ihtiyacının varlığı,
- İhtiyacın gerçek, içten ve zorunlu olması,
- İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının dava açma sürelerine uygun olarak açılması.
Kiraya Veren Açısından Taşınmazı Kullanma İhtiyacının Varlığı
Kira sözleşmesinin koşullarına uyulsa bile, kiralanan taşınmazın kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı kapsamında, kira sözleşme süresinin sonunda tahliyesini talep edebilir. Ancak, bu gereksinim gerçek ve içten olmalıdır. Somut olaya kapsamında mahkeme kullanma zorunluluğunu durumun varlığına göre değerlendirerek karar vermektedir. Kanunda zorunluluk kavramı soyut olarak düzenlenmiştir. Bu sebeple, yargıtay kararları dikkate alınarak zorunluluk kavramı somutlaştırılmalıdır.
- Mahkeme değerlendirme yaparken, kiraya verenin gereksinimini konut/işyeri kavramını aşacak biçimde yorumlamamalıdır. Örneğin konutun depo ihtiyacı sebebiyle tahliyesi talebinde tahliye kararı verilmemelidir. Altsoyun, üstsoyun konut ihtiyacı olması ve kiraya verilen taşınmaz dışında başka bir konuta malik olunmaması durumunda tahliye kararı verilmelidir.
- Gereksinimin gerçekleşmiş veya gerçekleşmesi muhtemel bir sebebe dayanması gerekir. Örneğin; kiraya verenin çocuğunun evlenmiş veya yakın tarihte evlenecek olması sebebiyle ihtiyacın gündeme gelmesi durumu söz konusu olabilir.
- Gereksinimin geçici değil, en azından belirli bir süre ile sürekliliğinin olması gerekir.
İhtiyacın Gerçek, İçten ve Zorunlu Olması
İhtiyacın gerçek ve zorunluluğu davacı kiraya veren tarafından ispatlanmalıdır. Söz konusu ihtiyaç, mahkeme tarafından somut olaya göre değerlendirilmektedir. Uygulamada en çok karşımıza çıkan durum; kiraya verenin altsoyu olan çocuğunun evlenmesi sebebiyle konut gereksinimidir. Bu durumda kiraya verenin, kirada ve halihazırda kullanımda olmayan başka bir taşınmazı olmadığını, ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunu ispatlaması gerekir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında, Dava Açma Süreleri
Belirli Süreli Sözleşmeler Açısından Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davası Açma Süresi; Uygulamada genellikle belirli süreli kira sözleşmeleri akdedilmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira döneminin sonundan itibaren bir ay(1 ay) içerisinde gereksinim sebebiyle tahliye davası açılması gerekmektedir. Kiraya verenin, gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarda bulunma şartı kanunen düzenlenmemiştir.
Belirsiz Süreli Sözleşmeler Açısından Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davası Açma Süresi; kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine, fesih bildiriminde bulunulmalıdır. Fesih bildirimini takiben sözleşme dönemi sonundan itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, taraflar sözleşmenin ne zaman sona ereceğini belirlememişlerdir. Bu gibi sözleşmelerde, hem kiracı hem de kiraya verenin, karşı tarafa ihbar yoluyla vereceği sürenin sonunda sözleşmeyi feshetmesi mümkündür. Başlangıç kira sözleşmesinin kurulduğu tarih olmak üzere,başlangıç tarihinden itibaren her 6 ayın sonu fesih bilidirim dönemidir. Fesih bilidirim süresi ise, fesih döneminden en az 3 ay önce yapılmadır. Örneğin; 01.01.2019 tarihinde düzenlenen bir belirsiz süreli taşınmaz kira sözleşmesi için en geç 31.03.2020 tarihinde fesih bildirimi yapılmalıdır. Birinci altı aylık süre; 30.06.2019, ikinci altı aylık süre; 31.12.2019, üçüncü altı aylık süre; 30.06.2020, dördüncü altı aylık süre ise 31.12.2020 olacaktır. Üçüncü altı aylık sürenin sonunda; sözleşmeyi sona erdirmek isteyen taraf en geç 3 ay önce yani 31.03.2020 tarihinde feshi bildirmelidir. Aksi taktirde, bu tarihten sonra yapılan bildirimler dördüncü altı aylık fesih dönemi sonunda geçerli olur.
2- Sonradan Edinen/ Yeni Malik Tarafından Açılan İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası
Kanun metninde”kiralananı sonradan edinen” kişi ifadesi yer almaktadır. Bu sebeple, taşınmazı trampa, bağış vb. satış harici yollarla sonradan edinen yeni maliğin de gereksinim sebebiyle tahliye davası açması mümkündür.Taşınmazı edinen yeni malik, taşınmazı ihtiyaç sebebiyle kullanma amacında olması mümkündür. Bu durumda mevcut kiracından taşınmazın tahliyesini talep etmelidir.
- Tahliye talebinin hukuken geçerli olması için taşınmazın devir tarihinden itibaren; 1 ay içerisinde bu durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Tahliye davası taşınmazın iktisap tarihinden altı ay sonra açılmalıdır.
- Bununla beraber; yeni maliğin bu hakkı herhangi bir ihtarda bulunmadan sözleşme süresinin bitiminden başlayarak; bir ay içinde açacağı dava yoluyla kullanması da mümkündür.
Yargıtay kararları ile ihtiyaç sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi için; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şartları da aranmaktadır. Aynı zamanda, söz konusu ihtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması ve dava süresince de devam etmesi gerekmektedir.
Yeni malik tarafından açılan gereksinim sebebiyle tahliye davasının şartları da genel hatları itibariyle kiraya verenin gereksinim sebebiyle açacağı tahliye davası ile aynıdır.
Konut ve İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Açılacak Davaların Kötüye Kullanılmasının Yasayla Önlenmesi
Yasakoyucu, gerçek bir gereksinim olmadığı halde, öyle olduğunu ileri sürerek kiracısını konuttan/işyerinden çıkarmak isteyen kiraya verenin kötü niyetli davranışını önlemek için bazı düzenlemeler getirmiştir. Bu düzenlemeye göre; kiraya veren gereksinim sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etmesi durumunda, zorunlu bir neden olmaksızın, kiralananı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Üç yıllık süre içerisinde kiraya veren kiralananı boşaltırsa, öncelikle eski kiracına taşınmazı kiralama teklifinde bulunmalıdır. Eski kiracı teklifi kabul ederse taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmelidir.
Kiraya veren, haklı sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıllık süre içerisinde başkasına kiralarsa, eski kiracısına son kira yılında ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355/3). Tazminatın alt sınırı 1 yıllık kira bedeli olarak belirlenmiştir.
Kiracı, kendisine yapılan sözlü veya yazılı ihtar nedeniyle tahliye davası açılmaksızın kiralanan taşınmazı tahliye etmiş olabilir. Bu gibi durumlarda yeniden kiraya verme yasağına aykırılık sebebiyle tazminat talebinde bulunulamayacaktır.
Taşınmazın boş bırakılarak kullanılmaması durumunda da, bu hususa ilişkin kanunda herhangi bir düzenleme olmaması sebebiyle tazminat hakkı doğmayacaktır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Yargıtay Kararları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 26.11.2007, 10217,712774;
‘…Kiralanan yerin kuyumculuk işine uygun olup olmadığı ve ustalık belgesi bulunmayan istem sahibinin kuyumculuk mesleğini hangi koşullarda yapabileceği araştırılarak, ihtiyaç iddiasının samimiyet derecesi üzerinde de durularak hüküm kurulmalıdır.’
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 11.03.2002, 1292/1562;
‘Emekli olduktan sonra yapacak işi olmadığı için çay ocağı olarak kullanmaya elverişli kiralananda, çay ocağı işletmek isteyen davacının ihityaç iddiasının samimi olduğu kabulü gerekir. ‘
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 15.05.2015 2013/6-2419 E., 2015/1358;
‘Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 01.01.88 başlangıç 31.12.88 bitim tarihli olduğu görülmektedir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 12 Aralık 2011 tarihli Balıkesir 1. Noterliğinin ihtarnamesinde işyeri ihtiyacı nedeniyle 01.01.12 tarihinde başlayacak dönem için sözleşmenin yenilenmeyeceği belirtilerek 31.12.2011 tarihinde mecurun tahliye edilmesi istenmiş; ihtarname 15.12.11 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. Bu durumda 08.02.2012 tarihinde açılan dava süresindedir.’