İçindekiler
Kira Tespit Davası
Kira tespit davası konsunu açıklama yapmadan önce, kira sözleşmelerinin temel unsurlarını ve tarafların karşılıklı yükümlülüklerini özetlemek önemlidir. Bu sayede, kira bedelinin sözleşmenin hangi bileşenlerinden meydana geldiğini ve önemini daha iyi anlayarak, kira bedelinin nasıl tespit edilebileceğini ve uyarlanabileceğini anlayabiliriz.
Kira tespit davaları ile ilgili ayrıntılı bilgi almak için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Kiraya verenin temel yükümlülükleri ;
- Sözleşmede belirtilen tarihte ve amaçlanan kullanım şekline uygun bir şekilde kiralanmış olanı teslim etmek.
- Sözleşmeyle aksi kararlaştırılmadıkça, kiralanmış mülk ile ilgili zorunlu sigorta, vergi vb. yükümlülüklere katlanmak.
- Kiralanmış mülkün kullanımı ile ilgili olarak, kendisi (kiraya veren) veya üçüncü kişiler (kiracı dışındaki kişiler) tarafından yapılan yan giderlere katlanmak.
- Kiralanmış mülkün ayıplı olması durumunda: Önemli ayıp teslim halinde temerrüt veya ayıplı mal sorumluluğu kurallarına tabii olarak sorumlu olmak; önemsiz ayıp teslim halinde ise sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle ayıplı mal sorumluluğu üstlenmek. Kiralanmış mal sonradan ayıplı hale gelirse, kiracının kiraya verenden ayıpların giderilmesini, kira bedelinden ayıp oranında indirim yapılmasını veya zararın giderilmesini talep etme gibi seçenekli haklarını kabul etmek. Ayrıca önemli bir ayıp durumunda, kiracının sözleşmeyi feshetme hakkını kabul etmek.
- Üçüncü kişilerin kiracının haklarını kullanması ile uyuşmayan hak iddialarına karşı sorumluluk (kira sözleşmesinin kaydına karşı sorumluluk).
Kiracının yükümlülükleri;
- Kira bedelini ödeme zamanına uygun bir şekilde ödemek.
- Kiracının temerrüdü hükümlerinden sorumlu olmak.
- Kiralanmış mülkü dikkatli bir şekilde kullanmak ve komşulara saygılı olmak.
- Kiralanmış mülkün temizlik ve bakım masraflarını ödemek.
- Kiralanandaki kusurları/ayıpları kiraya verene bildirmek.
- Kusurların giderilmesine veya bakım, satış veya sonraki kiralama için mülkün ilgililere gösterilmesine katlanma yükümlülüğü.
Görüldüğü gibi, kiracının ve kiraya verenin birçok karşılıklı hak ve yükümlülüğü bulunmaktadır. Ancak kira sözleşmesinin temel unsurları, kiracının kira bedelini verme yükümlülüğü ve kiraya verenin mülkü kullanma veya kiralanandan yararlanma hakkını kiracıya bırakma yükümlülüğünü oluşturur.
Yani kira bedeli ödeme, sözleşmenin temel bir unsuru olarak kabul edilmektedir. Bu temel unsur nedeniyle, kira bedelinin kiraya veren tarafından tek taraflı olarak değiştirilmesi mümkün değildir.
Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu‘nun 343. Maddesi şöyle der: “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”
TBK’da kira bedelinin belirlenmiştir ancak bu değişiklik yalnızca yasada belirtilen şartlar dahilinde gerçekleştirilmelidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi, kira bedelinin belirlenmesi ve değiştirilmesine ilişkin kuralları içerir. Yeniden kira sözleşmesi yapılırken kira bedeli, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını aşmamalıdır. Anlaşma yoksa, mahkeme kiralananın özelliklerini göz önüne alarak kira bedelini hakkaniyete uygun bir şekilde belirler. Beş yılda bir, kira bedeli tüketici fiyat endeksi, kiralananın durumu ve benzer kira bedellerine göre mahkeme tarafından yeniden belirlenir. Yabancı para ile kira belirlenmişse, beş yıl geçmeden değişiklik yapılamaz, ancak aşırı ifa güçlüğü hükümleri geçerlidir.
Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi, kira bedelinin belirlenmesi davası için üç farklı senaryo göz önünde bulundurulmuştur:
- Taraflar arasında bir anlaşma mevcutsa,
- Taraflar arasında bir anlaşma yoksa,
- Taraflar arasında anlaşma olsa da, sözleşme 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenirse.
A) Taraflar Arasında Anlaşma Olması Durumunda
Kira tespit davası her zaman açılabilmektedir. Ancak, yeni kira döneminin başlangıcından en fazla otuz gün önce başlatılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelini artıracağını yazılı olarak bildirirse, bu dava sonucu mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm bulunuyorsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
B) Taraflar Arasında Anlaşma Olmaması Durumunda
Taraflar arasında bir anlaşma olmadığında, kira bedelinin belirlenmesi hakim tarafından bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamaları aşmamak şartıyla, kiralananın durumu göz önünde bulundurularak hakkaniyetle belirlenir.
C) Taraflar Arasında Anlaşma Olsa da, Sözleşme 5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yıldan Sonra Yenilenirse
Taraflar arasında kira bedelinin değiştirilmesine dair bir anlaşma olsa da, sözleşme 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenirse, hakim tarafından kira bedeli tespiti talep edilebilir. Hakim tarafından yeni kira yılı için belirlenen kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalar, kiralananın durumu ve benzer kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyetle belirlenir. Her beş yıldan sonra bu şekilde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda belirtilen kurallara göre değiştirilebilir.
Kira Tespit Davasının Açılması
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’ndan kaynaklanmaktadır. Bu dava, kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılır ve her zaman başlatılabilir. Ancak, davacı, yeni kira döneminin başlangıcından en fazla otuz gün önce veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağı yazılı olarak bildirildiği takdirde, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılmışsa, mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, yeni kira dönemi başladığında kiracıyı bağlar. Ayrıca, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm bulunuyorsa, mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, yeni kira dönemi başladığında geçerli olacaktır.
Kira bedelinin tespiti davası için gerekli belgeler ve prosedürler mahkeme tarafından belirlenir. Kiraya veren veya kiracı, mahkeme tarafından belirlenen kira bedeline itiraz etmek istiyorsa, itiraz hakkına sahiptir. Mahkeme, tüm tarafların argümanlarını dinler ve hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
Sonuç olarak, kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmelerinin önemli bir yönünü oluşturur ve tarafların haklarını korur. Tarafların anlaşmaması veya itiraz etmeleri durumunda, mahkeme tarafından hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenir. Bu nedenle, kira sözleşmeleri ile ilgili herhangi bir ihtilaf durumunda, hukuki yardım almak önemlidir.
Kira Tespit Davası Şartları
Dava sonuçlarının yeni kira dönemi için geçerli olabilmesi için iki önemli şart vardır:
- Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalıdır. Bu, tarafların yeni dönem başlamadan önce kira bedelini belirlemelerini sağlar.
- Kiraya veren, bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu, taraflar arasında açık bir iletişimi teşvik eder ve değişiklikleri önceden bildirme gerekliliği getirir.
Sözleşmede Kira Bedeli Artışı ; önemli bir diğer husus ise kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hükmün bulunup bulunmamasıdır. Eğer sözleşmede böyle bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak olan dava sonucunda mahkemece belirlenen kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Kira bedelinin belirlenmesi davası, yukarıdaki şartlara uygun olarak açılmadığında, belirlenen yeni kira bedeli, kiracıyı hemen etkilemeyecektir. Bunun yerine, bir sonraki kira döneminde etkili olacaktır. Bu durumda, kiraya veren, fark üzerinden bir senelik kira getirisi kaybına katlanmak zorunda kalabilir.
Ancak, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm bulunuyorsa, bu durumda yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak olan dava sonucunda mahkemece belirlenen kira bedeli, bu dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sonuç olarak, kira bedelinin belirlenmesi davalarında tarafların haklarını korumak için yukarıdaki şartları göz önünde bulundurmaları önemlidir. Bu, hem kiracının hem de kiraya verenin adil bir şekilde işlem görmesini sağlar ve hukuki süreçleri daha şeffaf hale getirir.
Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Islah
Kira bedelinin tespiti davaları, kendine özgü bir nitelik taşır. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesindeki kira bedeli, hâkim kararıyla değiştirilir. Bu nedenle, kira bedelinin tespiti davasında talep bölünemez ve kira bedeli, açık ve net bir şekilde istenmelidir.
Yargıtay tarafından bu görüşün ıslah taleplerine uygun olmadığına dair bir karar verilmiştir. Ancak, Yargıtay’ın bu görüşünü göz önünde bulundurarak dava açmadan önce bilirkişi raporunu tahmin etmek zor olabilir. Bu nedenle, dava açmadan önce bu hususu dikkate almalı ve talebi yönlendirirken bu görüşü göz önünde bulundurmalısınız.
Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi veya sözleşmede ifa yeri belirtilmemişse kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Kiraya veren ve kiracının tacirler veya kamu tüzel kişileri gibi özel bir durumu varsa, sözleşmede yer alan yetki kuralına göre hareket edilmelidir.
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli ve yetkili mahkemeyi doğru şekilde belirlemek, hukuki sürecin doğru bir şekilde ilerlemesini sağlar ve taraflar arasındaki anlaşmazlıkların adil bir şekilde çözülmesine yardımcı olur. Bu nedenle, davayı açmadan önce bu hususları dikkatle değerlendirmeniz önemlidir.
