Kiracı Hakları Detayları

Kiracı hakları, güncel ekonomide enflasyon ve tefe/tüfe oranlarının Tüik verilerine göre %80, Enag verilerine göre %176 oranlarına ulaşması ile merak edilen bir konu haline gelmiştir. Kira konusu malın cinsine göre kiracı hakları değişiklik göstermektedir. Ancak, bu yazımızda sıkça sorulan ve merak edilen; Konut ve Çatılı İşyerlerde Kira Hukuku ile 2022 yılı uygulamadaki değişiklikler ve kiraya veren/ kiracı hakları konularını ele alacağız.

Kiracı Hakları nelerdir? Taşınmaz sahibinin tahliye için kanunda düzenlenen hakları nelerdir? Hangi sürelerde ihtarda bulunularak tahliye talep edilebilir? Kira hukuku hakkında uzman avukatlarımıza danışmak için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.

Konut ve Çatılı İşyerlerinde Kiraya Veren ve Kiracı Hakları

Türk Borçlar Kanunu m.339 ve devamı hükümlerde Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları düzenlenmiştir. Kira sözleşmeleri, belirsiz süreli kira sözleşmeler ve belirli süreli kira sözleşmeler olarak iki ayrılmaktadır. Sözleşmenin şekline göre, sona erme şekilleri ve tarafların hakları değişiklik göstermektedir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri ve Kiracı Hakları

Belirli süreli kira sözleşmeleri; tarafların kira süresini gün, hafta, ay ya da yıl olarak belirledikleri kira sözleşmeleridir. Konut ve çatılı işyerlerinde altı ay ve daha uzun süreli olmak kaydıyla, sürenin bitiminde sözleşmenin sona erebilmesi için kiracının sürenin bitiminden en az 15 gün önce mülk sahibine taşınmazı boşaltacağını bildirmesi gerekir. Bu süre, kira sözleşmesi ile kiracı aleyhine değiştirilemez. Eğer bu süre içerisinde kiracı taşınmazı boşaltacağını kiraya verene bildirmez ise; kira sözleşmesi aynı koşullarda 1 yıl daha uzamış sayılır. Ancak, kiraya veren sözleşme süresi bitiminde,yalnızca bilidirim yoluyla sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verme hakkına sahiptir. Uygulamada konut kira sözleşmeleri genellikle 1 yıl için yapılır. Her 1 yıldan sonra tarafların anlaşması durumunda birer yıllık sürelerle uzamaya devam eder. Kanunda belirtilen diğer sona erme sebepleri aşağıda ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri ve Kiracı Hakları

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, taraflar sözleşmenin ne zaman sona ereceğini belirlememişlerdir. Bu gibi sözleşmelerde, hem kiracı hem de kiraya verenin, karşı tarafa ihbar yoluyla vereceği sürenin sonunda sözleşmeyi feshetmesi mümkündür. Başlangıç kira sözleşmesinin kurulduğu tarih olmak üzere,başlangıç tarihinden itibaren her 6 ayın sonu fesih bilidirim dönemidir. Fesih bilidirim süresi ise, fesih döneminden en az 3 ay önce yapılmadır. Örneğin; 01.01.2019 tarihinde düzenlenen bir belirsiz süreli taşınmaz kira sözleşmesi için en geç 31.03.2020 tarihinde fesih bildirimi yapılmalıdır. Birinci altı aylık süre; 30.06.2019, ikinci altı aylık süre; 31.12.2019, üçüncü altı aylık süre; 30.06.2020, dördüncü altı aylık süre ise 31.12.2020 olacaktır. Üçüncü altı aylık sürenin sonunda; sözleşmeyi sona erdirmek isteyen taraf en geç 3 ay önce yani 31.03.2020 tarihinde feshi bildirmelidir. Aksi taktirde, bu tarihten sonra yapılan bildirimler dördüncü altı aylık fesih dönemi sonunda geçerli olur.

Kiraya Verenin Tahliye Hakkı ve Kiracı Hakları

Kiraya verenin koşullara bağlı bazı nedenlerle kira sözleşmesini feshetmesi mümkündür. Fesih talebi karşısında kiracı hakları nelerdir?

Fesih nedenleri sırayla şu şekildedir;

1- Kiracının Sözleşmeye Uymaması Nedeniyle Fesih

Kira bedelinin haklı bir neden olmaksızın ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda gündeme gelir. Kiraya veren, bir yıl içerisinde yazılı olarak haklı ihtarname göndermelidir. İhtarname ile kiracaya, kira borcunu ödenmesi için süre vermelidir. Konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya ödeme için verilen süre en az 30 gün olmalıdır.

Uygulamada kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için izlenen üç yol vardır;

• Kiracının Temerrüdü Nedeni İle Tahliye Davası; Kiracı kira bedelini, kira sözleşmesinde belirtilen tarih aralığında eksiksiz olarak ödemezse temerrüde düşmüş olur. TBK m. 315 uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için; istenen kira borcunun muaccel olması gerekir. Aynı zamanda, kira bedelinin verilen sürede ödenmemiş olması gerekir. Bu durumda kiraya veren, kiracıya yazılı olarak 30 gün süre verip, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira borcunun ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracı, kira bedelini ödemez ise, kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile tahliye davası mümkündür.
• Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak Suretiyle Kiracının Tahliyesi; Ödenmeyen kira borcu için ilamsız icra takibi başlatılarak ödeme emri gönderilmelidir. Ödeme emrine itiraz etmeyen kiracı hakkında başlatılan takip itiraz süresinin geçmesi ile kesinleşir. Kiracının taşınmazdan tahliyesi için ödeme emrinde belirtilen yasal otuz günlük süre dolduktan sonra kiracının tahliyesi, icra hukuk mahkemesinden talep edilmelidir. Tahliye talebi için icra hukuk mahkemesinde tahliye talepli dava açılmalıdır.
• İki Haklı ihtar Nedeniyle Tahliye Davası; Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeni ile bir yıl içerisinde yazılı olarak iki haklı ihtarname göndermesi durumunda, kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu dava, iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden itibaren; bir ay içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

2- Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Taşınmazın Tahliyesi

Ev sahibi kendi oturacağı gerekçesi ile kiracıyı çıkarabilir mi? Kiracı hakları nelerdir? Kiraya verenin kendisi, eşi altsoyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle sözleşmenin feshi ve taşınmazın tahliyesini talebi mümkündür. Belirli süreli kiralarda sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Kiraya verenin, gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarda bulunma şartı kanunen düzenlenmemiştir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine, fesih bildiriminde bulunulmalıdır. Fesih bildirimini takiben sözleşme dönemi sonundan itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.

Kiraya veren malikler, yasal düzenleme üzerinde kira artışı yapamadığı kiracının tahliyesi için bu yola başvurmaktadır. Ancak, yasa koyucu kiracının haksız mağduriyetinin önüne geçmek amacıyla kiracıyı koruyan düzenlemeler getirmiştir. Bu düzenlemelere göre; kiraya veren, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya vermek istemesi durumdunda eski kiracıya bu durumu bildirmelidir. Eski kiracı öncelikli olarak kiracı olma hakkına sahiptir. Kiracı bu hakkı kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanmalıdır. Bildirim yapılmadan ve haklı sebep olmadan taşınmaz üçüncü kişiye kiraya verilemez. Aksi takdirde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür(TBK m.355).

3-Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi

Taşınmazı devralan yeni malik, taşınmazı ihtiyaç sebebiyle kullanma amacında olması mümkündür. Bu durumda mevcut kiracından taşınmazın tahliyesini talep etmelidir. Ancak, tahliye talebinin hukuken geçerli olması olması için taşınmazın devir tarihinden itibaren; 1 ay içerisinde bu durumu kiracıya yazılı olarak bilidirmelidir. Tahliye davası taşınmazın iktisap tarihinden altı ay sonra açılmalıdır. Bununla beraber; yeni maliğin bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden başlayarak; bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanması da mümkündür.

Yargıtay kararları ile ihtiyaç sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi için; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şartları da aranmaktadır. Aynı zamanda, söz konusu ihtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması ve dava süresince de devam etmesi gerekmektedir.

4- Kiralananın Yeniden İnşası Nedeniyle Tahliyesi

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir (TBK m.350/2). Kiraya veren tadilat sonrası eski kiracıya yeni durumu ve yeni kira bedelini bildirmelidir. Bu durumda eski kiracının taşınmazı kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Kiraya veren bu madde kapsamında kiracının öncelik hakkı sona ermeden 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralama yapamaz.

5- Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliyesi

TBK m. 352 uyarınca; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Tahliye tahhüdü nedeniyle kiralananın tahliye edilebilmesi için; yazılı tahliye taahhüdünün, taşınmazın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte verilmesi gerekir. Uygulamada kiraya verenlerin, kiracılara kira sözlesmesi ile birlikte ileri tarihli tahliye taahütnamesi imzalattıkları görülmektedir. Taşınmaz kiracıya teslim edilmeden, kiracının imzalamış olduğu bu tahliye taahütnamesinin hukuken herhangi bir geçerliliği bulunmamaktadır.

6- Kira Sözleşmesinin On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliyesi

Belirli süreli kira sözleşmeler ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin feshi sürecini yukarıda ayrıntılı olarak ele aldık. Kısaca değinecek olursak; Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirmelidir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmazsa sözleşme, aynı şartlarla bir yıl için uzamış kabul edilir. Ancak, kiraya verenin sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Bu sebeple, kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda; bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira Artışlarında Yeni Düzenleme 2025

Son dönemde enflasyon oranının yüksek olması sebebiyle kira artış oranları konusunda anlaşmazlıkları gündeme getirdi. Enflasyonun ve tefe/tüfe oranlarının %176’yı bulduğu dönemde; fahiş kira artış taleplerini engellemek ve kiracıların mağduriyetinin önüne geçmek adına yeni yasal düzenlemler yapılmıştır. Yeni yasal düzenleme ile kiracı hakaları nelerdir?

Bu kapsamda Türk Borçlar Kanunu’na eklenen ;’Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır” hükmü ile konut kira sözleşmelerindeyapılacak artış oranının bir önceki yıl kira bedeline göre en fazla %25 oranında artırılabilecektir.’

Bu düzenleme yalnızca konut kiraları ile sınırlı olacak şekilde yürürlüğe girmiştir. Yeni düzenleme kapsamında çatılı işyeri kiraları bakımından herhangi bir düzenleme yer almaması sebebiyle; çatılı işyerleri için Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira artışları yapılacaktır. Bu sebeple TBK m.344/2 uyarınca çatılı işyerleri için; ‘’Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.’’ hükmü geçerli olacaktır. Dolayısıyla iş yeri kiraları için artışlar TÜFE sınırı çerçevesinde kira artış oranı belirlenmeye devam edecektir.

Avukat Başak ÖZEN