KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ, KİRACI NASIL ÇIKARILIR? – 2025

Kiracı nasıl çıkarılır? Kiracının tahliyesi nasıl yapılır? gibi sorular tüm ev sahipleri tarafından merak edilmektedir. Özellikle enflasyonist ekonomide eski kiracıların kira bedellerinin çok düşük kalması ve Temmuz 2024 tarihine kadar kira bedellerindeki artışa %25 sınırlama getirilmiş olması 5 yıldan daha yeni kiracıların emsal kira bedellerinin çok altında kira ödemesine, mülk sahiplerinin bu duruma çözüm aramasına yol açtı. Bu makalemizde hangi durumlarda yeni kiracıların taşınmazdan tahliyesini talep edebiliriz, ev sahiplerinin yasal hakları ve kiracıyı evden çıkarma yollarını ele alacağız.

Ayrıntılı bilgi ve hukuki danışmanlık için avukatlık ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

KİRACIYI TAŞINMAZDAN TAHLİYE ETME YOLLARI NELERDİR?

Tahliye yollarını anlatmadan önce kiracı ile kiraya veren arasındaki kira sözleşmesi tiplerini ve kira sözleşmesini sona erdirmek için kanunda düzenlenen sürelerden bahsetmek gerekir. Günümüzde en çok kullanılan kira sözleşmesi tipi belirli süreli kira sözleşmeleridir. Kanunda belirsiz süreli kira sözleşmesi de düzenlenmiştir ancak kiracı ile kiraya verenin 1 yıllık 2 yıllık gibi kira başlangıç ve bitiş tarihlerini düzenlediği sözleşme türlerinin tamamı belirli süreli kira sözleşmeleridir. Belirli süreli kira sözleşmeleri; tarafların kira süresini gün, hafta, ay ya da yıl olarak belirledikleri kira sözleşmeleridir. Konut ve çatılı işyerlerinde altı ay ve daha uzun süreli olmak kaydıyla, sürenin bitiminde sözleşmenin sona erebilmesi için kiracının sürenin bitiminden en az 15 gün önce mülk sahibine taşınmazı boşaltacağını bildirmesi gerekir. Bu süre, kira sözleşmesi ile kiracı aleyhine değiştirilemez. Eğer bu süre içerisinde kiracı taşınmazı boşaltacağını kiraya verene bildirmez ise; kira sözleşmesi aynı koşullarda 1 yıl daha uzamış sayılır. Ancak, kiraya veren sözleşme süresi bitiminde,yalnızca bilidirim yoluyla sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verme hakkına sahiptir. Uygulamada konut kira sözleşmeleri genellikle 1 yıl için yapılır. Her 1 yıldan sonra tarafların anlaşması durumunda birer yıllık sürelerle uzamaya devam eder.

Kira sözleşmelerinin tamamında 5 yıldan önce kiracının kira bedeli sözleşmede belirlenen (TEFE-TÜFE ortalaması) veya yasal düzenleme (1 Temmuz 2024’e kadar %25) oranlar üzerinde artışı yapılamaz. Bu yasal düzenleme kapsamında kiraya veren ev sahipleri emsal bedel altında kalan kira ücretleri sebebiyle eski kiracıyı tahliye ederek yeniden taşınmazı kiraya verme yolları aramaktadır. Peki hukuken bu mümkün müdür?

Ev sahiplerinin kiracıları evden tahliye etmesine ilişkin kanunda düzenlenmiş bir çok yasal hak bulunmaktadır. Bu yasal haklara ilişkin şartların oluşması durumunda kiracıların taşınmazdan tahliyesi mümkündür.

Kiracı nasıl çıkarılır? Hukuki düzenlemelere ilişkin şartlar nelerdir?

• Kira borcunu ödemeyen veya geç ödeyen kiracının tahliyesi
• Ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle tahliye
• Kiracından tahliye taahüdü alınması ile tahliye
• Yeni ev sahibinin tahliye talebi
• Kiraya verilen taşınmazın yeniden inşası sebebiyle tahliye
• 10 yıllık kira döneminin uzaması sonunda tahliye

Bu konulara ilişkin tahliye konularını ayrıntılı olarak okumak için Kiraya Verenin Tahliye Hakkı ve Kiracı Hakları‘nı ele aldığımız makalemizi okuyabilirsiniz.

1 SENE DOLMADAN KİRACI NASIL ÇIKARILIR?

1 yıl dolmadan kiracı nasıl çıkarılır? Yukarıda da açıkladığımız üzere, Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verme hakkına sahiptir. Bu durumda ev sahipleri 11. yılın bitiminden 3 ay önce ihtarda bulunarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak mülk sahipleri kiracı ile yaşadığı bazı sıkıntılar sebebiyle bu 11 yıllık süreci beklemek istemeyebilir bu durumda özetle şu yollara başvurulabilir;

İKİ HAKLI İHTAR İLE TAHLİYE

Kiracı kira ödemelerini, kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ödemeyerek düzenli olarak geç ödüyorsa, kiraya veren bir yıl içerisinde iki kez olmak üzere, her geç ödemeyi takiben ihtarname ile ödeme yapılmasını talep edebilir. Burda dikkat edilmesi gereken nokta, kiracı ödemeleri kiraya verenin ihtarnamelerinin tebliğinden sonra ödemiş olmasıdır. İhtarnameler tabliğ edilmeden ödeme yapıldıysa kiraya veren iki haklı ihtar sebebiyle Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açamayacaktır. Ancak kiraya verenin iki haklı ihtarname şartını sağlaması durumunda Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açarak kiracının tahliyesini yani kiracının evden çıkarılmasını talep edebilir.

KİRACININ KİRAYI ÖDEMEMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE

Kiracının kirayı ödememesi durumunda kiraya veren ihtarname ile kiranın 30 gün içerisinde ödenmesini aksi halde kira sözleşmesinin feshedileceğini bildirebilir. Aynı zamanda ihtarname çekilmeden tahliye talepli icra takibi başlatılarak ödeme emri gönderilebilir. Kiracı icra üzerinden veya ihtarname ile 30 gün içerisinde ödeme yapmaması durumunda tahliyesi talep edilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRACININ TAHLİYESİ

Kiracıdan tahliye taahhütnamesi alınmış olması durumunda tahliye talep edilebilir. Bu noktada da dikkat edilmesi gereken husus, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte veya öncesinde alınmaması gerekir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiralanan taşınmazın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihle imzalanmış olması gerekir. Bu durumda, tahliye talepli icra takibi ile veya Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılacak olan tahliye davası ile kiracının evden çıkarılması talep edilebilir.

İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE

Kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi talep edilebilir. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle sözleşmenin feshi ve taşınmazın tahliyesini talebi mümkündür. Belirli süreli kiralarda sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Kiraya verenin, gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarda bulunma şartı kanunen düzenlenmemiştir. Ancak burda da kanun koyucu kiraya verenin bu hakkı keyfi olarak kullanması durumunda kiracıların mağdur olmasını engellemek amacıyla kiracı lehine bazı düzenlemeler yapmıştır. İhtiyacı olmadığı halde kiracıyı evden çıkarmak için ihtiyacının olduğu iddiasıyla tahliye talep eden ev sahiplerinin taşınmazı yeniden kiraya vermek istemesi durumdunda eski kiracıya bu durumu bildirmesi zorunluluğunu getirilmiştir. Eski kiracı öncelikli olarak kiracı olma hakkına sahiptir. Kiracı bu hakkı kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanmalıdır. Bildirim yapılmadan ve haklı sebep olmadan taşınmaz üçüncü kişiye kiraya verilemez. Aksi takdirde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür(TBK m.355). Bu bedel hakimin takdirindedir ancak 1 yıllık kira bedelin az olmayacak şekilde hüküm kurulur.

TADİLAT VEYA YENİDEN İNŞA SEBEBİYLE TAHLİYE

Kiraya verilen taşınmazın yeniden inşası niteliğinde büyük bir tadilata ihtiyacı olması durumunda, tadilatın yapılabilmesi için kiracının tahliyesi talep edilebilir. Ancak burda da belirtmek gerekir ki tadilatın yapılabilmesi için kiracının kira sözleşmesine konu taşınmazda ikamet etmeye devam etmesinin fiziken mümkün olmayacağı derecede büyük bir tadilat olması gerekir. Örneğin binaya güçlendirme yapılacak olması gibi. Taşınmazın mutfak dolaplarının değişeceği gibi kiracı taşınmazı tahliye etmeden de sürdürülebilecek tadilatlar bu kapsama girmemektedir. Yeniden inşa şartlarının var olması durumunda yine Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılarak kiracının tahliyesi talep edilebilir.

ÜÇÜNCÜ KİŞİYE SATIŞ İLE TAHLİYE

Kiraya konu taşınmazın üçüncü bir kişiye devrinin/satışının yapılması durumunda da kiracı evden çıkarılabilir. Bu düzenleme ev sahipleri tarafında üçüncü kişilerle gizli anlaşma ile devir işlemi yapılarak kiracının tahliyesi amacıyla kötüye kullanılmaktadır. Taşınmazı devrealan üçüncü kişi, taşınmazı devralma tarihinden itibaren 1 ay içerisinde devralma işleminin ihtarı ile taşınmazın tahliyesinin talebini kiracıya bildirmesi gerekmektedir. Tahliye davası taşınmazın iktisap tarihinden altı ay sonra açılmalıdır. Bununla beraber; yeni maliğin bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden başlayarak; bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanması da mümkündür. Bu düzenlemenin kiraya veren eski ev sahibi tarafından kötüye kullanılarak gizli anlaşma ile yeni malikin tahliye talebi hakkını kullanarak kiracının taşınmazdan tahliyesi talebiyle dava açılması durumunda ise davalı kiracının muvazaa iddiasıyla karşılaşması mümkümdür. Bu durumda kiracı Asliye Hukuk Mahkemesinde muvazaa davası açarak Sulh Hukuk mahkemesinde görülen tahliye davasının bekletilmesini talep edebilir.

10 SENE DOLMADAN KİRACI EVDEN NASIL ÇIKARILIR?

Yukarıda kiracının hukuken tahliye yollarını ayrıntılı olarak açıkladık. Ancak, kiraya verenler 2 yıl dolmadan kiracı nasıl çıkarılır? 3 yıl dolmadan kiracı nasıl çıkarılır? 4 yıl dolmadan kiracı nasıl çıkarılır? 5 yıl dolmadan kiracı nasıl çıkarılır? gibi soruları sıklıkla sormaktadır.

10 yılın altında kiracınız varsa ve evden çıkarmak için hukuki yollar nelerdir merak ediyorsanız aşağıdaki hukuki yolları izleyebilirsiniz;

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

• Durum: Kiracı kira ödemelerini düzenli olarak geç yapıyorsa, kiraya veren bir yıl içinde iki kez ihtarname gönderebilir.
• Şartlar: İhtarnameler tebliğ edilmeden ödeme yapılmışsa, kiraya veren tahliye davası açamaz. İki haklı ihtarname şartı sağlandığında, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir.

Kirayı Ödememe Durumunda Tahliye

• Durum: Kiracı kira ödemelerini yapmazsa, kiraya veren 30 gün içinde ödeme yapılmasını talep eden bir ihtarname gönderebilir ve kira sözleşmesinin feshedileceğini bildirebilir. İhtarname çekilmeden de tahliye talepli icra takibi başlatılarak ödeme emri gönderilebilir.
• Şartlar: Kiracı, 30 gün içinde ödeme yapmazsa tahliyesi talep edilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

• Durum: Kiracıdan tahliye taahhütnamesi alınmışsa, tahliye talep edilebilir.
• Şartlar: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte veya öncesinde alınmamalıdır. Geçerli olması için kiralanan taşınmazın tesliminden sonra imzalanmış olmalıdır. Bu durumda, icra takibi veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir.

Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

• Durum: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edilebilir.
• Şartlar: Belirli süreli kiralarda, sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Kiraya veren, ihtiyacı olmadığı halde tahliye talep ederse ve taşınmazı yeniden kiraya vermek isterse, eski kiracıya bildirim yapmalıdır. Eski kiracı öncelikli kiralama hakkına sahiptir. Bildirim yapılmadan taşınmaz kiraya verilemez, aksi takdirde tazminat ödenir (TBK m.355).

Yeniden İnşa veya Büyük Tadilat Nedeniyle Tahliye

• Durum: Kiraya verilen taşınmaz büyük bir tadilata veya yeniden inşaya ihtiyaç duyuyorsa, tahliye talep edilebilir.
• Şartlar: Tadilat, kiracının taşınmazda ikamet etmesini fiziken engelleyecek boyutta olmalıdır. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir.

Taşınmazın Satışı Nedeniyle Tahliye

• Durum: Kiraya konu taşınmaz üçüncü bir kişiye satılırsa, tahliye talep edilebilir.
• Şartlar: Yeni malik, taşınmazı devralma tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye talebini kiracıya bildirmelidir. Tahliye davası, taşınmazın devralma tarihinden altı ay sonra açılabilir veya sözleşme süresi bitiminden bir ay içinde dava açılabilir. Eski ev sahibi tarafından gizli anlaşma ile kötüye kullanma durumunda kiracı, muvazaa iddiasıyla Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak tahliye davasının bekletilmesini talep edebilir.

10 YILLIK KİRACI NASIL ÇIKARILIR?

Kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirmelidir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmazsa sözleşme, aynı şartlarla bir yıl için uzamış kabul edilir. Ancak, kiraya verenin sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Bu sebeple, kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda; bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda ihtarname hesaplaması 10. yılın dolmasından önceki üç aylık sürede olmayacaktır. Bu konuda süre hatası yapılmamalıdır. 10. kira yılının dolmasından itibaren 11. kira yılını doldurmadan 3 ay önce ihtarname çekilmelidir. 11. kira döneminde ihtarname süresi kaçırıldıysa aynı şekilde 12.yıllık kiracı, 13 yıllık kiracı için her uzayan kira döneminden 3 ay önce ihtarname çekilerek tahliye talep edilmelidir.

TAHLİYE DAVASI NERDE AÇILIR?

Kira davalarına bakmakla görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde tahliye davası açılmaldır.

KİRACI TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER?

gösterebilir. Bazı kiracılar, süreci uzatmak için yasal haklarını kullanarak ev sahiplerinin tahliye işlemlerini geciktirirler. Tahliye davalarında karar verilme süresi genellikle 5 ay ile 1,5 yıl arasında değişir, ancak bu süre istinaf aşamasını kapsamaz.

Yargının tahliye davaları için belirlediği hedef süre 300 gündür, ancak bu her zaman gerçekleşmez. Ancak davalarda süreç genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında değişir. Son kira artışı düzenlemeleri nedeniyle çok sayıda kira bedeli uyuşmazlığı ve tahliye davası açılmıştır. Dolayısıyla Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yoğunluğu artmıştır. Bu sebeple, sulh hukuk mahkemeleri en yakın duruşma tarihinin bile 6 ay sonrasına verilmektedir buda davaların yaklaşık 2 yıl sürmesine neden olmuştur.

Mahkemece verilen tahliye kararına kiracıların uyması zorunludur. Karar sonrası kiracıya taşınmazı boşaltması için 15 günlük bir süre tanınır. Bu süre, kararın kiracıya tebliğ edilmesi ile başlar. Kiracı bu süre sonunda taşınmazı boşaltmazsa, ev icra yoluyla tahliye edilir.

YENİ KİRA DÖNEMİNDE KİRAYI NE KADAR ARTTIRABİLİRİM?

1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle konutlar için düzenlenmiş olan %25 kira artış sınırı sona ermiştir. Bu durumda tarafların kira sözleşmesinde belirlenmiş olan kira artış düzenlemesine göre artış yapılacaktir. Bu genellikle TÜİK tarafından açıklanan TÜFE oranına göre yapılmaktadır.TÜİK’in Haziran ayı enflasyon verilerine göre, 12 aylık TÜFE oranı yüzde 65,07 olarak açıklandı. Bu oran, Temmuz ayı kira artış oranı olarak kullanılacak.